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Las tasaciones online (gratuitas o de pago) son herramientas orientativas, pero desde el punto de vista legal sólo es válida los informes visados por las sociedades de tasación.

¿Cómo se tasa una vivienda? Tasaciones online y tasaciones clásicas

Tasar correctamente tu vivienda es un paso muy importante que debes dar para vender tu vivienda. Una valoración correcta, realista, acorde con el mercado y con las condiciones de la vivienda (que analizamos ya la semana pasada) puede dar un impulso definitivo al proceso de venta de tu vivienda.

El proceso de tasación de una vivienda empieza cuando te pones en contacto con una sociedad de tasación, a través de internet, en sus oficinas, o en una entidad financiera (los bancos trabajan con algunas de ellas, dado que son parte fundamental de la concesión de hipotecas): Tinsa, Sociedad de Tasación ST, Valmesa, e Ibertasa son algunas de las firmas más conocidas. Una tasación oficial puede tener un coste de entre 200 y 300 euros, por lo que muchas personas utilizan servicios online más baratos o gratuitos para valorar su casa. Algunos de los más populares y más sencillos de utilizar son las herramientas de tasación online disponibles en iVive.com y en Urbaniza.com; Stima, el portal de valoraciones online de una de las sociedades de tasación más conocides, Tinsa; Sociedad de Tasación ST cuenta conuna aplicación disponible en la AppStore de Apple, con la que se pueden realizar consultas de valores de viviendas en más de 250 municipios españoles; Valoracion.es, de Euroval, el simulador del Instituto de Valoraciones, iValoraciones.com; o el servicio de valoración online de Krata. Es importante que tengas en cuenta que esta tasación no es oficial; una tasación online es sólo orientativa, y no estará reconocida por un banco a la hora de conceder un préstamo o una hipoteca. Las tasaciones online ofrecen un panorama general, y en tiempo real, pero no tienen valor oficial.

Las tasaciones online (gratuitas o de pago) son herramientas orientativas, pero desde el punto de vista legal sólo es válida los informes visados por las sociedades de tasación.

Las tasaciones online (gratuitas o de pago) son herramientas orientativas, pero desde el punto de vista legal sólo es válida los informes visados por las sociedades de tasación.

La sociedad de tasación te pedirá una serie de documentos (escritura de propiedad, planos, certificados de la empresa constructora o promotora) que deberás aportar y que serán remitidos a un tasador, un arquitecto o arquitecto técnico que evaluará no sólo tu vivienda, sino la zona en la que está situada, las dotaciones, los servicios, y una serie de parámetros. El tasador tratará de forma confidencial toda esta información, que contrastará personalmente cuando realice la pertinente visita, que fijará previamente contigo, y que es obligatoria por ley. Esta visita le permitirá realizar un informe que deberá ser visado por la sociedad de tasación.

Durante la visita, que no dura más de 20 minutos, el técnico te preguntará por el uso de la vivienda (si es residencia habitual o si la arriendas, si has hecho reformas, cuándo y de qué tipo, las dotaciones, los servicios comunes, los metros cuadrados, que posteriormente medirá, etc.). Es importante resaltar los aspectos positivos de la vivienda y el entorno y no ocultar información. El tasador también hará fotografías del interior y el exterior para verificar el estado de la vivienda; y redactará el informe en un plazo, en general, inferior a una semana.

La sociedad de tasación da validez al informe de tu vivienda estampando, junto a la firma del tasador, un sello de garantía; tras este paso, la tasación ya es oficial. Como la tasación es un proceso que correrá a tu cargo, una vez que la sociedad de tasación o el banco te envíen el informe, debes conservar el original, y aportar copias cuando sea necesario (por ejemplo, como garantía hipotecaria).

Recuerda: las tasaciones online son orientativas, pero son un instrumento útil para orientar tus pasos y saber los márgenes en los que se moverá la tasación oficial, un requisito indispensable para vender tu casa en las mejores condiciones.

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según Foro Consultores.

La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid (parte 3)

La ciudad de Madrid es un mercado inmobiliario con sus propias dinámicas y cifras, tal y como evidencia el informe elaborado por Foro Consultores, analizado en la presentación de los estudios sobre la oferta inmobiliaria de Madrid, que tuvo lugar en la más reciente edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA. La sesión “La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid”, en la que también participaron Tinsa y Asprima, era parte del programa de la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, que se centro en el anailisis del mercado inmobiliario y sus perspectivas de futuro.

En Madrid ciudad, la demanda supera a la oferta

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según el informe de Foro Consultores, y hemos pasado de casi 10 mil unidades disponibles a cerca de 5.000; además, han descendido los precios en un 19% desde 2007, para ahora alcanzar una media de 3.952 euros por metro cuadrado, un nivel de precios similar a los años 2004-2005. Estos factores, en un escenario de promoción mínima, permite a Foro Consultores concluir que la demanda supera la oferta.

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según Foro Consultores.

El stock de vivienda en Madrid se ha reducido a la mitad desde 2007, según Foro Consultores.

Y, ¿cómo es la demanda actual? La población de Madrid se ha multiplicado por 7 entre los años 1998 y 2006, en gran parte, por el crecimiento natural de la población y por la llegada de inmigrantes en esos años. El baby boom de los años 70 y 80, que ha dado lugar a una primera oleada de emancipaciones en la primera década del 2000, además del crecimiento de los divorcios y hogares monoparentales, y el aumento de la esperanza de vida, han dado lugar a una mayor demanda de vivienda.

La oferta inmobiliaria, escasa y concentrada en ciertos distritos, también ofrece claves que permiten entender el funcionamiento del mercado inmobiliario en Madrid. Según los datos que ofreció Foro Consultores, en cuatro años, han desdendido en un 30% las unidades de vivienda en venta (partiendo de las 16.870 unidades iniciales en 376 promociones). Los descensos de oferta son especialmente acusados en los distritos de Villa de Vallecas y Arganzuela; aunque el distrito Villa de Vallecas, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo y Hortaleza, los nuevos PAU’s de Madrid, cocentran el 44% del total de la oferta inmobiliaria disponible en Madrid.

El perfil de producto demandado también ha cambiado: de los estudios y pisos de uno y dos dormitorios de 2007, se ha pasado a una tendencia en alza en 2011 hacia pisos de tres, cuatro y cinco dormitorios; lo que implica que cada vez se liquidan más rápido las viviendas grandes en el mercado de la capital.

Los precios también han sufrido descensos importantes: en Madrid ciudad, de media, entre 2007 y 2001, los precios han bajado un 25%, lo que supone un precio medio de más de 332 mil euros, y de cerca de 4.000 euros el metro cuadrado. Los mayores descensos de precios se han registrado en los distritos de Chamartín y Salamanca (en los que el precio de partida también permite mayores reducciones), mientras que los precios más estables se encuentran en el distrito de Arganzuela. En la reducción de precios han tenido un papel decisivo las entidades financieras, según afirma el informe de Foro Consultores, porque han ajustado los precios para vender viviendas que llevan mucho tiempo en el mercado, especialmente las que están en cartera de los bancos y cajas.

El porcentaje de stock de vivienda en Madrid ciudad ha disminuido en todos los distritos (a excepción de Latina y Salamanca), porque, según eplican los expertos de Foro Consultores, se van liquidando promociones y no hay oferta nueva. De hecho, el mayor porcentaje de stock se concentra en Latina (44%) y Puente de Vallecas (43%), mientras que los distritos de Usera (19%) y Fuencarral-El Pardo (17%)  tienen menores porcentajes de oferta disponible, y si las ventas de viviendas continúan con una cadencia similar, el stock del distrito Fuencarral-El Pardo sería el que primero se agotaría.

Con estos datos, Foro Consultores prevé que, con el stock y con el ritmo de venta de viviendas actuales, en 16 meses se agotaría la oferta disponible en Madrid Capital.

Tinsa presentó, en el marco de la conferencia inmobiliaria, un informe sobre la oferta residencial metropolitana de la Comunidad de Madrid.

La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid (parte 2)

Tinsa presentó un informe sobre la oferta residencial de la Comunidad de Madrid.

Tinsa presentó un informe sobre la oferta residencial de la Comunidad de Madrid.

Madrid no es sólo la capital, sino muchos de los municipios que complementan los servicios residenciales y comerciales de la ciudad, y que tienen gran protagonismo en el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid. Precisamente, a estos 50 municipios, los principales de la comunidad, dedicó Tinsa el informe “Estudio de Oferta de Vivienda Nueva en la Comunidad de Madrid”, presentado en la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, en la sección “La oferta inmobiliaria de la Comunidad de Madrid”, que tuvo lugar en la reciente edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA.


La oferta residencial de las áreas metropolitanas de Madrid

Los expertos de Tinsa utilizaron las radiales de la Comunidad de Madrid como base para delimitar las zonas de estudio, de esta forma, resultaron seis áreas equivalentes a las principales autovías que conectan a la Comunidad de Madrid con la Capital. Estos municipios representan el 93% de la población de la comunidad y el 92% de las transacciones de obra nueva.

Municipios estudiados por el informe de Tinsa “Estudio de Oferta de Vivienda Nueva en la Comunidad de Madrid”.

Municipios estudiados por el informe de Tinsa “Estudio de Oferta de Vivienda Nueva en la Comunidad de Madrid”.

Las principales conclusiones fueron las siguientes:

  • Hay un equilibrio entre el total de viviendas pendientes de venta, actualmente en fase de comercialización, en función de su actual estado o avance: el 31% están terminadas; el 34% están aún sin iniciar pero cuentan con las licencias pertinentes; y el 35% están en construcción. En cualquier caso, hay municipios, como los situados en las zonas A3 y A6, en las que la práctica totalidad de las promociones en venta aún no se están construyendo; en cambio, en zonas como A1 y A4, casi el 50% están ya terminadas.
  • El mayor volúmen de viviendas en venta está en los municipios A4 (casi el 50% del total estudiado), y en la A2 (un 22%). En todos los municipios estudiados hay 66 promociones en venta, un total de 1.691 unidades, que representan casi un tercio de la oferta de origen.
  • De la oferta residencial disponible, el 65% es vivienda libre, y el 35% está desarrollada bajo algún régimen de protección; aunque, por ejemplo, no hay oferta de vivienda protegida en sectores con un grado de consolidación de más del 80% en las zonas A2, A5 y A6; mientras que en la zona A3 es casi el 80% del total de la oferta.
  • De la oferta estudiada, se deduce que el programa residencial tipo, es decir, la distribución de tipologías de vivienda de una promoción, es de desarrollos con viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, porque la mayor demanda se centra en viviendas de tres dormitorios, seguida por las unidades con dos y cuatro habitaciones.
  • Dos tercios del total de la oferta estudiada tiene precios que oscilan entre los 240 mil euros y los 420 mil euros. Los municipios de la radial A-6 son los únicos que disponen de viviendas con precios superiores a 420 mil euros (un 40% de la oferta total); en cambio, en la radial A-1, el 100% de las promociones estudiadas está por debajo de los 240 mil euros. Finalmente, en el resto de las zonas estudiadas, más del 50% de las viviendas tiene precios superiores a los 240 mil euros, especialmente en el caso de las radiales A-3 y A-5, en donde casi el 100% de la oferta supera este precio.
  • La mayor concentración de vivienda que se está comercializando en la Comunidad de Madrid está situada en la segunda y tercera coronas metropolitanas, en cambio, en el área metropolitana más próxima a Madrid, la oferta es más exigua.

 

Finalmente, en el siguiente post, nos centraremos en un completo informe, preparado por Foro Consultores, que analiza el mercado inmobiliario de Madrid capital, uno de los temas centrales de la Conferencia Inmobiliaria, y la excepción que confirma la regla de un mercado inmobiliario ralentizado: en Madrid capital la oferta inmobiliaria ya está por debajo de la demanda.