Archivo de etiquetas: “stock inmobiliario”
El IVA superreducido al 4% será aplicabla a la compra de viviendas nuevas, de primera transmisión. Imagen en: financialred.com.

IVA superreducido, bancos y promotoras: ¿qué es una “vivienda nueva”?

Con el anuncio de la aprobación del IVA superreducido que el Gobierno hizo a finales de agosto, nuevamente se ha revolucionado el mercado inmobiliario. Ya sabemos que esta rebaja en el IVA, vigente hasta finales de año, ofrece claras ventajas si estás pensando en comprar una vivienda nueva, pero antes de lanzar las campanas al vuelo, debemos saber de qué hablamos, en términos fiscales cuando usamos la expresión “vivienda nueva”.

 

¿Qué es “una vivienda nueva”?

Para entender qué es considerado como “vivienda nueva” desde el punto del vista del Real Decreto-ley 9/2011 (en el que se contempla el IVA superreducido), hay que distinguir cómo se define este estatus desde el punto de vista fiscal y desde el punto de vista estadístico. El Ministerio de Fomento, por ejemplo, y en términos estadísticos, considera “vivienda nueva” a aquellas con menos de dos años de antigüedad.

Como vimos en el post anterior, las viviendas consideradas “nuevas” deben pagar IVA, por lo tanto, se rigen por la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, que considera “vivienda nueva” a la llamada la primera entrega o primera transmisión, es decir, la realizada por el promotor al comprador, y que tiene por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación está terminada. Por lo tanto, quedan exentas de IVA las segundas y posteriores entregas de edificaciones, entre las que se incluyen las viviendas de segunda mano, que tributan a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 

El stock inmobiliario y el papel de los bancos

Pero, y el stock inmobiliario de los bancos, ¿es considerado primera o segunda vivienda? Depende. Enrique García, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explicó recientemente en elmundo.es que la mayoría de las viviendas que están ahora en manos de las entidades financieras serán consideradas, a efectos de este decreto-ley, como “vivienda de segunda mano”, porque ya se produjo una primera transmisión, cuando los promotores cedieron a los bancos y cajas, en forma de dación o de adjudicación en subasta, los inmuebles acabados.

El IVA superreducido al 4% será aplicabla a la compra de viviendas nuevas, de primera transmisión. Imagen en: financialred.com.

El IVA superreducido al 4% será aplicabla a la compra de viviendas nuevas, de primera transmisión. Imagen en: financialred.com.

Esto implica dos hechos que debes tener muy en cuenta a la hora de comprar una vivienda a un banco o entidad financiera: la primera es que serán que las entidades financieras quienes deberán tributar ese 4% a Hacienda en concepto de IVA de todos los inmuebles que se acaben adjudicando hasta finales de 2011; pero como comprador de una vivienda que será calificada de “segunda mano” deberás abonar el ITP (que oscila entre el 7% y el 8% sobre el valor real de la adquisición), que prácticamente dobla el IVA superreducido. En este caso, es preferible buscar promociones inmobiliarias que estén directamente en manos del promotor, en las que no se haya producido una “primera transmisión”, que si podrán beneficiarse de la reducción del IVA hasta finales de 2011.

Entonces, ¿ninguna de las viviendas que las entidades financieras tienen en cartera son “viviendas nuevas”? Si, los bancos y cajas disponen de viviendas que pueden ser calificadas de obra nueva, siempre y cuando esta promoción haya llegado sus manos en procesos de obra; en este caso, el promotor paga la deuda contraída con la entidad financiera con un inmueble residencial en ejecución, de forma que se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad, para que sea la entidad financiera la que concluya la obra. Esto se traduce en que, al no haber transmisión de las viviendas ni certificado de fin de obra, el banco o caja podrá comercializar estas viviendas como “obra nueva”.

 

Precauciones: comprobar la “primera transmisión”

Por lo tanto, es recomendable recopilar toda la información posible de la vivienda que esperas adquirir, si quieres beneficiarte del IVA especial al 4% hasta finales de año. En la web de la Agencia Tributaria se responden a algunas cuestiones específicas y preguntas relacionadas con este decreto-ley y su aplicación; además, antes de seguir adelante con la adquisición del inmueble, puedes hacer una consulta vinculante en la Agencia Tributaria, por escrito, para asegurarte de cuál es la situación fiscal de la vivienda y si ésta ha sufrido ya una primera transmisión.

Igualmente, hay que esperar a la reacción comercial de las entidades financieras. Algunos expertos del sector inmobiliario creen que bancos y cajas acabarán reflejando el IVA superreducido que deberán pagar por los inmuebles adjudicados hasta finales de este año en sus precios, en forma de descuentos o condiciones especiales. Por eso, será muy interesante conocer la oferta disponible, tanto de bancos y cajas como de inmobiliarias y promotores, que concurrirán a la próxima edición de SIMAOtoño, que tendrá lugar del 4 al 6 de noviembre, y en la que podrás buscar la vivienda de tus sueños y aprovechar el IVA superreducido al 4%, vigente sólo hasta finales de este año.

¿Una casa en la playa?

En España, tenemos la suerte de gozar de paisajes extraordinarios, de mar y de montaña, en donde cualquiera de nosotros estaríamos encantados de tener una casa para pasar el verano, invitar a los amigos, y disfrutar de la naturaleza y el entorno. Las costas españolas son un destino turístico mundial, y su indudable atractivo tiene eco más allá de nuestras fronteras: a pesar de que, en el momento más duro de la crisis, nuestra costa sufrió un descenso de visitas destacado, sobre todo de turistas extranjeros; ahora no sólo se ha recuperado (las cifras de Semana Santa corroboran esta afirmación), sino que además se ha convertido en alternativa ante otros destinos muy competitivos pero inmersos en conflictos políticos y sociales que disuaden a los potenciales visitantes de su interés por viajar a estas zonas.

En la costa española, además, hay un stock de producto inmobiliario muy interesante, porque su relación calidad-precio se ha incrementado, y esto convierte en una posibilidad cierta la compra de una segunda vivienda, algo que ya han empezado a ver fuera de nuestras fronteras, según los datos que aporta Ignacio Osle, director de ventas de Taylor Wimpey en España, en una entrevista publicada en idealista.com. En SIMA, creemos que la clave está en elegir el destino (la localidad y su entorno inmediato) predilecto, e investigar detenidamente la oferta disponible: más que chollos, creemos que te puedes encontrar con muy agradables sorpresas en algunas ciudades de la costa española a las que no podrás resistirte.

Por esa razón, este año incluiremos en SIMA un área dedicada exclusivamente a la vivienda turística, en la que concentraremos toda la oferta para que ahorres tiempo y para que evites búsquedas indefinidas y consultas baldías. Acercaremos los mejores destinos turísticos de nuestro país para que elijas en cuál de ellos quieres tener tu segundo hogar.

Además, en SIMA, queremos que seas el protagonista del Área de Vivienda Turística: en pocos días daremos a conocer la mejor oferta de casas en la costa que estarán disponibles en SIMA, y te invitaremos a participar con tu voto para elegir La Mejor Vivienda Turística de SIMA 2011. Todos los votantes de este particular “ranking inmobiliario” participarán automáticamente al emitir su voto en este blog, en un sorteo para ganar un premio sorpresa! Házte oir, y déjanos tu voto!