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¿Sería viable el modelo inmobiliario nórdico en España?

El modelo nórdico: ¿una opción para el sector inmobiliario español?

La industria inmobiliaria española busca su reconversión y se está preparando para afrontar su futuro explorando fórmulas de éxito o nuevos modelos que permitan al sector recobrar el pulso y mantener una actividad continuada y sostenible. En ese contexto, queremos profundizar en un planteamiento que el profesor Jesús Leal Maldonado, catedrático del Departamento de Sociología II de la Universidad Complutense de Madrid, hizo durante la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, celebrada en el marco de SIMA2011: Development Gain vs. Building Gain.

Leal contrapuso dos modelos, el español (Development Gain), centrado en el desarrollo inmobiliario, incluyendo la gestión del suelo, en el que la industria inmobiliaria genera valor; y el nórdico (Building Gain), típico en Suecia, Finlandia, Noruega y Dinamarca, en los que el proceso constructivo y el diseño son los elementos que generan valor añadido y beneficios para la promoción inmobiliaria; y apuntó que en España se tenderá a un modelo más cercano al nórdico, que supondrá una concentración empresarial acusada y una mayor profesionalización en todo el proceso productivo.

¿Sería viable el modelo inmobiliario nórdico en España?

¿Sería viable el modelo inmobiliario nórdico en España? Fuente: www.luventicus.org

Estos conceptos fueron citados por Sonia Arbaci, profesora de la especialidad Spatial Planning en la Bartlett School of Planning del University College London, en la revista European Journal of Housing Policy, en su artículo “Ethnic Segregation, Housing Systems and Welfare Regimes in Europe”; aunque la idea original es de los profesores Barlow y Duncan, que en su libro de 1994, Success and failure in housing provision: European systems compared, hablaban ya de “housebuilding firms and profit-making strategies”, y mencionaban estos dos tipos de comportamiento “development gain” y “buiding gain”, contraponiendo, respectivamente, los modelos de desarrollo inmobiliario del Reino Unido y de Suecia, países que analizan detenidamente.

Para entender el modelo nórdico, hay que comprender la sociología del Norte de Europa, y para eso es recomendable consultar el informe “Shared norms for the new reality: the Nordic Way”, publicado por el World Economic Forum Davos 2011, en el que se repasan no sólo los triunfos socio-económicos de estos países, sino también las crisis económicas, especialmente virulentas respecto al mercado inmobiliario y financiero que estos países han sufrido en los últimos 30 años; y se analiza la importancia que, para la sociedad nórdica, tiene el equilibrio entre el individualismo, la confianza en el estado, sus instituciones y los servicios básicos que dependen de ellos, y el capitalismo sostenible.

Estos aspectos de carácter cultural, la idiosincrasia nórdica, explican, en buena parte, las dinámicas que pusieron en marcha de uno de los proyectos arquetípicos del “building gain, y reflejan sus principales rasgos distintivos (concentración de empresas para asumir costes, valor añadido en el diseño y la construcción, suelo público, que decanta la balanza de los beneficios de la gestión del suelo al proceso constructivo, equilibrio entre necesidades del mercado y el producto): el Miljonprogrammet o Programa del Millón de Viviendas.

El Programa del Millón de Viviendas es el nombre con el que comúnmente se conoce al programa de vivienda implementado en Suecia entre 1965 y 1974 por el Partido Socialdemócrata Sueco (que gobernaba en esa época) para asegurar el acceso a la vivienda de los suecos a precios razonables. El objetivo del programa era construir un millón de viviendas nuevas en un período de 10 años, lo que implicaba también demoler viviendas antiguas y deterioradas, para construir este nuevo parque residencial. El total de viviendas construidas alcanzó las 1.006.000, lo que aumentó el stock de vivienda de Suecia de 650.000 nuevos apartamentos y casas, buscando la calidad en el proceso constructivo y un diseño utilitario.

Un modelo tan ambicioso, centrado en el I+D+i y en la innovación en la construcción y el diseño, requerirán la conversión de la industria inmobiliaria española, la concurrencia de las administraciones, y el reajuste a de la demanda. Es un reto complicado, pero podría suponer la salida para el futuro del sector inmobiliario español.

 

Agradecemos la inestimable colaboración del profesor Jesús Leal Maldonado, catedrático del Departamento de Sociología II de la Universidad Complutense de Madrid, que nos ha proporcionado las referencias para la redacción de este post.

Los mayores de 65 años, la emancipación juvenil y los flujos migratorios serán las claves de la demanda inmobiliaria española.

Las claves de la demanda inmobiliaria: ¿quién alquilará y comprará vivienda en los próximos años?

Una de las claves fundamentales del futuro del sector inmobiliario en España pasa por conocer las particularidades de la demanda, entender sus necesidades y sus dinámicas, para los productos inmobiliarios respondan lo más certeramente posible a éstas. Por eso, hoy nos detendremos en la presentación que Jesús Leal Maldonado, catedrático del Departamento de Sociología II de la Universidad Complutense de Madrid, hizo durante la Conferencia Inmobiliaria de Madrid, en el marco de SIMA2011.

En ciclos alcistas, la producción de vivienda consigue salida rápidamente, porque la demanda absorbe el producto disponible en el mercado, precisamente por la presión sobre la oferta. Cuando la demanda se constriñe, el puzle producto-precio-demanda cobra gran protagonismo, no sólo porque la demanda exige que el producto se acerque lo más posible a sus objetivos, sino también porque el proceso de producción de inmuebles es más largo que su ciclo de venta, y lo que hace dos años se vendía sin problemas, puede que tras varios ejercicios no encuentre su hueco en la oferta. Por eso, la planificación y diseño de viviendas es vital para el sector inmobiliario, para reducir la tendencia a que se produzcan incongruencias entre el producto disponible y la demanda puntual, y evitar grandes remanentes de producto.

Los mayores de 65 años, la emancipación juvenil y los flujos migratorios serán las claves de la demanda inmobiliaria española.

Los mayores de 65 años, la emancipación juvenil y los flujos migratorios serán las claves de la demanda inmobiliaria española.

En cuanto a la demanda inmobiliaria, Jesús Leal hizo varias predicciones, que basó en el estudio de las dinámicas sociológicas de los jóvenes, los mayores de 65 años, los inmigrantes y las familias españolas o residentes en España. Según el profesor Leañ, la demanda de vivienda tendrá que coincidir a largo plazo con las necesidades de alojamiento para lo que habría que considerar especialmente los comportamientos residenciales de los jóvenes y los mayores de 65 años. La tendencia de los jóvenes es una incógnita pero si nos alineamos con los países del centro de Europa, la emancipación de los jóvenes españoles será algo más temprana a medio plazo, por su parte los mayores tenderán a vivir de forma más autónoma aunque su incremento liberará más viviendas. Finalmente, para el profesor de la UCM, la gran incógnita es el comportamiento de los flujos migratorios necesarios a largo plazo para cubrir los efectos de una natalidad muy baja.

Leal apuntó que el sistema inmobiliario español tenderá a cambiar en los próximos años, pasando de centrar sus beneficios en el desarrollo inmobiliario, incluido el incremento del precio del suelo, a otro modelo más parecido al de los países nórdicos en los que el beneficio se basa en la construcción y el diseño, lo que supone una concentración empresarial y una mayor profesionalización en todo el proceso productivo.

 

La presentación de Jesús Leal Maldonado, director del Departamento de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, está disponible para descarga.