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El IVA superreducido al 4% será aplicabla a la compra de viviendas nuevas, de primera transmisión. Imagen en: financialred.com.

IVA superreducido, bancos y promotoras: ¿qué es una “vivienda nueva”?

Con el anuncio de la aprobación del IVA superreducido que el Gobierno hizo a finales de agosto, nuevamente se ha revolucionado el mercado inmobiliario. Ya sabemos que esta rebaja en el IVA, vigente hasta finales de año, ofrece claras ventajas si estás pensando en comprar una vivienda nueva, pero antes de lanzar las campanas al vuelo, debemos saber de qué hablamos, en términos fiscales cuando usamos la expresión “vivienda nueva”.

 

¿Qué es “una vivienda nueva”?

Para entender qué es considerado como “vivienda nueva” desde el punto del vista del Real Decreto-ley 9/2011 (en el que se contempla el IVA superreducido), hay que distinguir cómo se define este estatus desde el punto de vista fiscal y desde el punto de vista estadístico. El Ministerio de Fomento, por ejemplo, y en términos estadísticos, considera “vivienda nueva” a aquellas con menos de dos años de antigüedad.

Como vimos en el post anterior, las viviendas consideradas “nuevas” deben pagar IVA, por lo tanto, se rigen por la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, que considera “vivienda nueva” a la llamada la primera entrega o primera transmisión, es decir, la realizada por el promotor al comprador, y que tiene por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación está terminada. Por lo tanto, quedan exentas de IVA las segundas y posteriores entregas de edificaciones, entre las que se incluyen las viviendas de segunda mano, que tributan a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 

El stock inmobiliario y el papel de los bancos

Pero, y el stock inmobiliario de los bancos, ¿es considerado primera o segunda vivienda? Depende. Enrique García, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explicó recientemente en elmundo.es que la mayoría de las viviendas que están ahora en manos de las entidades financieras serán consideradas, a efectos de este decreto-ley, como “vivienda de segunda mano”, porque ya se produjo una primera transmisión, cuando los promotores cedieron a los bancos y cajas, en forma de dación o de adjudicación en subasta, los inmuebles acabados.

El IVA superreducido al 4% será aplicabla a la compra de viviendas nuevas, de primera transmisión. Imagen en: financialred.com.

El IVA superreducido al 4% será aplicabla a la compra de viviendas nuevas, de primera transmisión. Imagen en: financialred.com.

Esto implica dos hechos que debes tener muy en cuenta a la hora de comprar una vivienda a un banco o entidad financiera: la primera es que serán que las entidades financieras quienes deberán tributar ese 4% a Hacienda en concepto de IVA de todos los inmuebles que se acaben adjudicando hasta finales de 2011; pero como comprador de una vivienda que será calificada de “segunda mano” deberás abonar el ITP (que oscila entre el 7% y el 8% sobre el valor real de la adquisición), que prácticamente dobla el IVA superreducido. En este caso, es preferible buscar promociones inmobiliarias que estén directamente en manos del promotor, en las que no se haya producido una “primera transmisión”, que si podrán beneficiarse de la reducción del IVA hasta finales de 2011.

Entonces, ¿ninguna de las viviendas que las entidades financieras tienen en cartera son “viviendas nuevas”? Si, los bancos y cajas disponen de viviendas que pueden ser calificadas de obra nueva, siempre y cuando esta promoción haya llegado sus manos en procesos de obra; en este caso, el promotor paga la deuda contraída con la entidad financiera con un inmueble residencial en ejecución, de forma que se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad, para que sea la entidad financiera la que concluya la obra. Esto se traduce en que, al no haber transmisión de las viviendas ni certificado de fin de obra, el banco o caja podrá comercializar estas viviendas como “obra nueva”.

 

Precauciones: comprobar la “primera transmisión”

Por lo tanto, es recomendable recopilar toda la información posible de la vivienda que esperas adquirir, si quieres beneficiarte del IVA especial al 4% hasta finales de año. En la web de la Agencia Tributaria se responden a algunas cuestiones específicas y preguntas relacionadas con este decreto-ley y su aplicación; además, antes de seguir adelante con la adquisición del inmueble, puedes hacer una consulta vinculante en la Agencia Tributaria, por escrito, para asegurarte de cuál es la situación fiscal de la vivienda y si ésta ha sufrido ya una primera transmisión.

Igualmente, hay que esperar a la reacción comercial de las entidades financieras. Algunos expertos del sector inmobiliario creen que bancos y cajas acabarán reflejando el IVA superreducido que deberán pagar por los inmuebles adjudicados hasta finales de este año en sus precios, en forma de descuentos o condiciones especiales. Por eso, será muy interesante conocer la oferta disponible, tanto de bancos y cajas como de inmobiliarias y promotores, que concurrirán a la próxima edición de SIMAOtoño, que tendrá lugar del 4 al 6 de noviembre, y en la que podrás buscar la vivienda de tus sueños y aprovechar el IVA superreducido al 4%, vigente sólo hasta finales de este año.

La compraventa de vivienda nueva o de segunda mano tributa de forma distinta, saber qué impuestos aplican puede ahorrarte mucho dinero.

Vivienda nueva vs. Vivienda de segunda mano: ¿cuál ofrece más ventajas fiscales?

Comprar una vivienda es España implica gozar de una serie de ventajas fiscales que reducen de forma indirecta el coste final del inmueble, siempre que la vivienda que compres se convierta en tu vivienda habitual y permanente; y que van desde menores retenciones en las nóminas, deducciones en el Impuesto de la Renta a las Personas Físicas (IRPF) por la compra de vivienda habitual y por el aumento del tipo de interés de los préstamos hipotecarios, o bonificaciones en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por otra parte, obligatorio en cualquier operación de compraventa de viviendas).

Con la reciente aprobación, por parte del Gobierno, del IVA superrreducido al 4%, las comparaciones entre las ventajas a nivel impositivo que ofrece la compra de una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano cobran especial relevancia. Para entender el alcance de la medida, es importante saber qué impuestos gravan cada operación:

  • Impuestos a la compra de vivienda nueva: cuando compras una vivienda nueva a un promotor o a una entidad financiera (en casos específicos que estudiaremos con detalle más adelante), la transmisión del inmueble es considerada por Hacienda como una operación empresarial habitual, sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que como comprador debes pagar directamente al vendedor (por ejemplo, el promotor), quien posteriormente se hará cargo de ingresarlo, en forma de impuestos, en la Hacienda Pública. Este impuesto, cuyo tipo general para vivienda nueva es de un 8%, es el que se ha visto reducido por las medidas aprobadas por el Gobierno, y hasta finales de este año, será sólo del 4%. Es importante que tengas en cuenta que si en la misma operación compras una plaza de garaje o
    La compraventa de vivienda nueva o de segunda mano tributa de forma distinta, saber qué impuestos aplican puede ahorrarte mucho dinero.

    La compraventa de vivienda nueva o de segunda mano tributa de forma distinta, saber qué impuestos aplican puede ahorrarte mucho dinero.

    algún espacio extra vinculado al uso de la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo; pero si decides que no es necesario adquirirlo en este momento, ten en cuenta que más adelante, deberás pagar el tipo general de IVA, un 18%.  No olvides que en Canarias no existe el IVA, por lo que el impuesto que deberás pagar en el proceso de compra de tu vivienda es el IGIC, el Impuesto General Indirecto Canario, que tiene un tipo del 5%. Además, deberás abonar a Hacienda, personalmente, a través de notario o de un gestor colegiado, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al tipo general del 0,5% (aunque en algunas comunidades autónomas, como País Vasco y Navarra, son distintos).

  • Impuestos a la compra de vivienda de segunda mano: si la vivienda no es de “primera entrega”, es decir, se ha producido ya una cesión jurídica de los derechos de la propiedad (por ejemplo, el inmueble en venta pertenece a un particular que, a su vez, lo adquirió a una promotora inmobiliaria), entonces estás adquiriendo una vivienda de segunda mano o usada. En este caso, no pagarás IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tiene un tipo del 7 al 8% sobre el valor real de la adquisición, que equivale al valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. Si hubiera discrepancias entre el valor declarado y el valor real, se deberán hacer liquidaciones complementarias, o asumir sanciones graves, si la diferencia excede ciertos porcentajes.  En el caso de viviendas de segunda mano o usadas también deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Comparemos lo que supone, en términos de impuestos y con el IVA superreducido para la compra de vivienda nueva, adquirir una vivienda  media. Si te decides por una vivienda nueva, que cueste, por ejemplo, 200.000 euros, deberás abonar 8.000 euros en concepto del IVA (gracias al tipo reducido vigente hasta finales de este año); mientras que si te inclinas por comprar una vivienda de segunda mano, deberás pagar de 14.000 a 16.000 euros, en función de la comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda, en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Con los números en la mano es obvio que si estás pensando en comprar vivienda de aquí a final de año, la vivienda nueva es tu mejor opción, porque podrás  ahorrar parte del IVA, siempre que el piso que adquieras sea considerado “vivienda nueva” a efectos tributarios. Además, tal y como anunció el Gobierno, “la aplicación del IVA superreducido del 4% no tendrá su contrapartida en el mercado de viviendas de segunda mano”, por lo que las ventajas de comprar vivienda nueva son más que evidente.

Por eso, dedicaremos el siguiente post a aclarar qué es una “vivienda nueva” desde el punto de vista fiscal, que es el que aplica en este caso. No olvides que en el próximo SIMAOtoño, que tendrá lugar del 4 al 6 de noviembre, tendrás la mejor selección de oferta inmobiliaria de vivienda nueva, de forma que puedas aprovechar el IVA superreducido al 4% que estará vigente hasta finales de este año.