El blog de SIMA

Por Eloy Bohúa, director del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid

Los bancos no son inmobiliarias: esta frase, casi un mantra nacional surgido al calor de la crisis financiera, ha sido repetida numerosas veces por expertos no sólo del sector inmobiliario y financiero, sino por los propios ciudadanos de a pie, que intentan comprender las dinámicas tras la actual situación del mercado inmobiliario.

Cierto es que los banco no son inmobiliarias, pero entre sus activos tienen un catálogo muy amplio de propiedades inmobiliarias de diversa tipología que, a la larga, deben convertir en líquido, para contribuir a retirar la presión de los mercados no sólo a sus propias estructuras financieras, sino también a la economía española y europea, permanentemente en alerta ante la exposición inmobiliaria de las entidades financieras españolas.

Rodrigo Rato, presidente ejecutivo de Bankia, entidad que está aplicando fórmular innovadoras para poner el stock inmobiliario en el mercado.

Bankia se ha puesto las pilas, se ha arremangado y ha decidido, tras culminar su fase de salida a bolsa, acometer un plan centrado en dar salida a sus activos inmobiliarios, que representan 4.500 millones de euros en su balance, de los que el 53% son hipotecas a particulares. y aunque su negocio no es la venta de inmuebles, el equipo de Bankia ha aguzado el ingenio: un equipo de 900 personas se dedicará, a través de oficinas especializadas o en espacios específicos de sus sucursales, a comercializar estos activos que se han adjudicado, y además, harán un seguimiento específico a los riesgos asociados a las hipotecas ya concedidas. La creación de puntos de venta para llevar la oferta a la calle y el desarrollo de un sistema de comercialización que active su oferta que, de cara al cliente, vincula la oferta con la posibilidad de financiación hipotecaria a través de Bankia es una estrategia atrevida, pero destacable en tanto que es un esfuerzo por buscar salidas, a través de un plan articulado ejecutado expertos y profesionales, para poner el stock inmobiliario en movimiento.

Bankia no es la única entidad financiera que ha está buscando soluciones innovadoras: también lo han hecho Altamira Real Estate, BBVA con su departamento especializado BBVA Vivienda o La Caixa. Son iniciativas loables y positivas, que abren nuevas perspectivas de futuro al sector: la consigna es sacar el stock inmobiliario al mercado, porque, eventualmente, contribuirá a desbloquear el crédito promotor, y más adelante, aliviará las presiones del mercado inmobiliario, con el objetivo de poner, nuevamente, una industria inmobiliaria más eficiente en marcha.

Ya sabes que puedes hacer reformas y modificaciones en una vivienda de alquiler, tras repasar algunos de los supuestos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero que es fundamental que informes puntualmente a tu casero de las obras necesarias o deseadas, que consultes con él las condiciones y limitaciones, y que las recojáis debidamente en un acuerdo por escrito.

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre obras de mejora y del arrendatario, y dependiendo de esto, los costes los asumirá el propietario o el inquilino.

Si deseas hacer obras para modificar el aspecto de la vivienda y adaptarla a tus gustos, si convives con un familiar con minusvalías y quieres facilitar sus movimientos en el hogar, o si hay que abordar arreglos de pequeños desperfectos, es importante saber que conozcas el contenido de la Ley de Arrendamientos Urbanos en estos supuestos:

• Los grifos se han estropeado tras varios años de uso continuado por mi parte, ¿debe el inquilino pagar los grifos nuevos? Sí, porque se trata de una “pequeña reparación” de un elemento que sufre un desgaste lógico por su uso habitual en la vivienda, de modo que el inquilino debe asumir estos gastos.
• Si tengo una avería o desperfecto en casa, ¿qué debo hacer? Lo primero, contactar con el arrendador e informarle de la necesidad de reparaciones; éste podrá visitar la vivienda para verificar la naturaleza del desperfecto o designar a un técnico, para decidir los pasos a seguir. Si la reparación es urgente, el inquilino puede hacer las reparaciones, siempre que lo comunique puntualmente al arrendador, para poder exigir el importe de las obras.
• No me gusta el alicatado del cuarto de baño, y quiero cambiarlo, ¿puedo hacerlo? Este tipo de reformas son calificadas en la ley como “obras del arrendatario”, y son aquellas que el inquilino realiza para adaptar la vivienda a sus gustos. Cambios que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o que provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad sólo pueden llevarse a cabo con el consentimiento del propietario o arrendador por escrito y pactando las condiciones; si la reforma se lleva a cabo sin su autorización, el arrendador puede exigirte que repongas el
  

  Si convives con un familiar con una discapacidad puedes hacer las obras de adaptación, pero si el propietario lo pide, debes devolver la vivienda al estado anterior cuando la dejes.

  mobiliario y los materiales antes de la modificación; podría resolver tu contrato, y no tendrías derecho a ninguna indemnización.

• Si tengo un familiar en silla de ruedas, y el piso no está adaptado, ¿qué puedo hacer? Si tienes algún familiar que conviva contigo con una discapacidad, puedes hacer las obras necesarias para facilitarle la vida, pero estarás obligado, a devolver la vivienda al estado anterior, siempre que tu casero te lo pida.

No dejes de consultar la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, para mantenerte al día y resolver cualquier duda legal, como inquilino y también como propietario y arrendador.

Vivir de alquiler en una vivienda no implica que no puedas decorarla y tenerla según tus gustos personales y tus necesidades. Es habitual que al mudarte a un piso nuevo percibas que hay reformas que son necesarias para hacerla más cómoda, y el uso continuado (especialmente si llevas años viviendo en el mismo lugar) implicará reformas a medio o largo plazo. Pero, quién debe asumir el coste de las reformas, ¿el arrendador o el arrendatario?

Si quieres reformar tu piso en alquiler, debes informar al propietario de la vivienda y debes acordar, por escrito, las condiciones.

Lo primero y lo más importante: ante cualquier reforma de tu piso de alquiler, debes informar debidamente y consultar con el propietario de la vivienda, y debes celebrar los contratos o acuerdos necesarios, por escrito, para evitar malos entendidos. Las obras en una vivienda de alquiler están sometidas, como todo lo relacionado con la renta de un inmueble, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994, de 24 de noviembre), que se actualizó en el 2011 con la Ley de Desahucio Express (19/2009).

Responderemos a algunas preguntas habituales, que nos permitirán repasar, la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• El piso en el que vivo de alquiler está muy deteriorado, ¿mi casero está obligado a hacer reformas? Si, si la vivienda en la que resides es calificada como no habitable por una autoridad competente. Según la ley, si la ejecución de obras de conservación o de obras vinculadas a la habitabilidad de la vivienda (por indicación de una autoridad competente) la hacen inhabitable, tendrás la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
• Si se estropea la calefacción o las tuberías, ¿quién debe asumir el coste de la reparación? Todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (en este caso, como vivienda), correrán a cargo del arrendador, y éste no podrá aumentar la renta por este concepto. Si las reparaciones son necesarias tras un mal uso de las instalaciones de la vivienda, entonces será el arrendatario quien asuma los costes.
• 

  Según la ley, las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable corren a cargo del arrendador, y éste no podrá aumentar la renta por este concepto. Imagen en www.hogarcesa.es.

  La cocina es muy antigua y hay que reformarla para que pueda seguir viviendo allí, ¿qué debo hacer? En este caso, que en la Ley de Arrendamientos Urbanos se califica como “obras de mejora”, la ejecución de esta obra de conservación no puede diferirse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, por lo que el inquilino está obligado a soportarla; pero, si la obra duda más de 20 días, el arrendador debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda afectada por la reforma que no podrás usar, y deberá indemnizarte por los costes que te puedan suponer. El propietario debe informarte por escrito, con tres meses de antelación, las obras que hará, cuándo comenzarán y concluirán y su coste previsible. Tendrás un mes para rescindir tu contrato de arrendamiento si así lo deseas, y dos meses para dejar este piso, tiempo durante el cual las obras no podrán comenzar.

• Mi casero ha aumentado mi renta tras reformar el baño y la cocina, ¿puede hacerlo? No, mientras tu contrato esté vigente; pero, al hacer “obras de mejora” y transcurridos los cinco años de duración del contrato de arrendamiento,  el propietario tiene derecho a subir la renta (excepto si pactáis lo contrario), al mes siguiente en que el inquilino sea notificado por escrito  de la finalización de las obras, de su coste y del incremento en la renta que le supondrá. Este aumento equivaldrá, según la ley, a la cuantía que resulte al aplicar al capital invertido (restando las subvenciones públicas, si las hubiera) en la mejora el tipo de interés legal del dinero al culminar las obras incrementado en tres puntos, y no podrá exceder el veinte por ciento de la renta vigente al iniciarse las reformas.

En el siguiente post nos ocuparemos de las reformas que los inquilinos desean hacer para poner la vivienda “a su gusto”, de las adaptaciones necesarias para inquilinos con minusvalías, y de los pequeños desperfectos

La hipoteca es uno de los gastos fijos más habituales de cualquier familia, por eso debes saber qué pagas cuando abonas la cuota mensual de tu hipoteca. Una hipoteca, según su definición legal, es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación sobre un bien inmueble (es decir, el pago del crédito o préstamo y sus intereses a la entidad que nos lo concede). La particularidad de la hipoteca es que el bien permanece en poder de su propietario, siempre que satisfaga la deuda garantizada por el acreedor en el plazo pactado por ambos; de no ser así, el acreedor podrá promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca para, con su importe, cumplir con las obligaciones vinculadas al crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con esta venta forzosa.

Cuando pides una hipoteca, legalmente serás titular del bien hipotecado, siempre que cumplas con los pagos, puntualmente y en los plazos establecidos. Además, la hipoteca respalda el crédito solicitado, pero, al pedir un préstamo o crédito para sufragar la compra de una vivienda, te comprometes a devolver al acreedor, normalmente una entidad financiera, el montante solicitado y sus intereses, que pueden ser mayores que el propio valor de la vivienda. La hipoteca es una deuda que debes amortizar en plazos mensuales, es decir, debes pagar el capital prestado, más los intereses que dependerán del tipo de interés sobre el capital adeudado y el plazo acordado con tu entidad financiera y para pagar la hipoteca.

Sistema de amortización francés: muchos intereses al principio, pocos al final

Para calcular el monto total y la cuota mensual de las hipotecas, en España (y prácticamente en todo el mundo), las entidades financieras utilizan el llamado modelo francés, es decir, aplican un sistema de amortización en dos fases; en la primera, la mayor parte de los pagos mensuales están destinados a sufragar los intereses generados

El sistema francés tiene dos fases; en la primera, pagarás más intereses y menos capital del préstamo vinculado a la hipoteca, y en la segunda, la mayor parte de la cuota mensual se destina a la amortización real de la vivienda.

por el préstamo; en la segunda parte, la cuota mensual se destina a la amortización real de la vivienda.

Del funcionamiento de este sistema dependerá la conveniencia de amortizar la deuda reduciendo las cuotas o el plazo de la hipoteca; además, las entidades financieras incluyen comisiones en las cláusulas de cancelación o amortización de créditos hipotecarios  que deben ser consideradas, al igual que las deducciones fiscales vinculadas al pago de la hipoteca, que desaparecen al cancelar o amortizar la hipoteca.

En general, y debido al sistema de amortización francés, a mayor plazo tenga tu hipoteca, más costosa será, por esto, siempre es recomendable amortizar la deuda en la primera fase de la hipoteca, porque esto permitirá reducir los intereses que pagas por tu hipoteca, siempre y cuando esta amortización no suponga grandes penalizaciones de tu banco en forma de comisiones de cancelación o suponga un descenso en las deducciones fiscales vinculadas a tu hipoteca. En cualquier caso, y como señalan en el blog TengoDeudas.com , debes evaluar si te conviene reducir la cuota mensual o el plazo de tu hipoteca, en función de tu situación financiera actual y a corto plazo:  si tus gastos fijos habituales son altos y quieres reducirlos, conviene reducir la cuota mensual; en cambio, si puede afrontar los pagos sin problemas, es preferible reducir el plazo de la hipoteca, lo que supone que sigas pagando las mismas cuotas, aunque por menos tiempo.

Ahora que ya sabes cómo funciona la hipoteca, te recomendamos que repases nuestras recomendaciones sobre cómo negociar las mejores condiciones hipotecarias con tu banco, y de que repases dos términos que debes conocer antes de estampar tu firma en el contrato de hipoteca con tu banco: el euríbor y las cláusulas suelo.

Continuamos desgranando algunas de las principales conclusiones del Informe Satisfacción con la visita a SIMA2011, elaborado a partir de una encuesta a más de 500 visitantes a la feria.

Relación entre la vivienda actual y la búsqueda de vivienda
• el 38,4% de los visitantes ya son propietarios de una vivienda
• el 26% vive con la familia o en una vivienda propiedad de la misma
• el 34,6 vive de alquiler

Plazo para cambiar de vivienda
• el 96,5 de los encuestados manifiesta su deseo de cambiar de vivienda en un plazo no superior a tres años

¿La feria satisfizo las expectativa?
• el 68,4 encontró en la feria una vivienda que se ajustaba o se acercaba bastante a sus preferencias

Por qué se acude a la feria

El 68,4% de los visitantes de SIMA2011 encontró una vivienda que se ajustaba o se acercaba bastante a sus preferencias.

• el 25% dice que quiere dejar de vivir en una vivienda alquilada para convertirse en propietario
• el 24,3% acude la feria para mejorar su vivienda actual
• el 18,5% lo hace por que busca una casa para independizarse
• el 9,4 busca una segunda residencia

Dónde se busca la vivienda
• el 72,8% la quiere en el municipio de Madrid
• el 19,1%, en el resto de la Comunidad
• el 13,2, en el resto de España

Dónde se informan de la feria
• Internet [e-mail, web, portales y redes sociales] es el canal preferido de los visitantes para el 43% de los encuestados
• A continuación se sitúan los medios tradicionales [prensa impresa, radio y televisión] para el 41,4%
• el “boca a oreja” es el canal preferido para el 13,3%

Y por segmentos de edades, ¿a través de que canal se informan?
• para quienes tienen entre 25 y 35 años, internet es el canal por excelencia: 84,1%
• también lo es, aunque con un menor porcentaje, para quienes tienen entre 36 y 45 años: 63%
• para quienes están entre los 46 y 60 años, o tiene más de esta última edad, los medios tradicionales son el canal de referencia: 51% y 64%, respectivamente

Si quieres saber más del perfil y las expectativas del visitante del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, te recomendamos leer los resultados de Informe Satisfacción con la visita a SIMA2011 sobre este punto en nuestro blog.

Todos los años, SIMA realiza una encuesta entre los visitantes de la feria para conocer el perfil del visitante, su expectativas, cómo y a través de qué canales se informa y prepara su visita, etc. En esta edición el muestra sumó 543 individuos. Todas las entrevistas se realizaron a pie de feria, al término de la visita.

Se trata de una información valiosísima, de manera especial para el diseño de su estrategia comercial por las empresas que participan en SIMA. Por esta razón hemos creído conveniente dedicar dos posts a comentar las conclusiones más importantes de la encuesta.

En esta primera entrega nos centramos en el perfil comprador del visitante de SIMA y en las especificidades de los potenciales compradores de primera y segunda vivienda, entre otras cuestiones.

Perfil comprador del visitante de SIMA. Intención y plazo de compra

La conclusión más llamativa del informe es que en un porcentaje altísimo los visitantes de SIMA acuden con el objetivo de buscar una vivienda. Así lo confirma el 96,5% de los encuestados. De éstos, el 31% afirma que hará efectiva la compra en cuanto la “encuentre”. El 29%, en el plazo de un año. El 20%, en el plazo de dos. Y el 11%, en el plazo de tres.

La encuesta también analiza la intención y probabilidad de compra de los visitantes que manifiestan su voluntad de adquirir una vivienda, con los siguientes resultados: el 30% quiere comprar, pero no encuentra lo que necesita; el 17% ha “encontrado algo de lo que busca, pero no cree probable la compra”; y el 48% “ha encontrado algo de lo que busca y cree probable la compra”.

Perfil comprador del visitante de SIMA. Compradores de viviendas en Madrid

El 75% de los visitantes de SIMA se decide por una vivienda de precio libre frente a un 25% que opta por una protegida. En cuanto a la forma de adquisición, la gran mayoría, un 78%, prefiere la compra, frente al 15% que se decanta por el alquiler con opción a compra y el 7% que apuesta por el alquiler. Por lo que respecta a la tipología, el 79% de los encuestados son partidarios de la vivienda en altura y el 21%, de la

El 96,5% de los visitantes de SIMA acuden con el objetivo de buscar una vivienda.

unifamiliar.

Casi la mitad (49%) de los visitantes de la feria busca una viviendas de tres dormitorios. El 32% la quiere con dos dormitorios. Y el 4%, con uno sólo. A destacar que hay un 14% que se plantea un vivienda con cuatro o más dormitorios. Por otra parte, el presupuesto más habitual de los visitantes de SIMA oscila entre los 150.000 y 300.000 Euros, con la siguiente distribución: el 21%, entre 150.000 y 200.000 Euros; el 18%, entre 200.000 y 250.000 Euros; y el 15%, entre 250.000 y 300.000 Euros. A resaltar que un 5% acude con un presupuesto de más de 500.000 Euros.

Perfil comprador del visitante de SIMA. Compradores de segunda residencia

Un 71% prefiere la vivienda en altura, frente al 29% que se decanta por la unifamiliar. El 89% elige la compra directa, frente a un 8% que prefiere el alquiler con opción a compra y un 3% que elegirá el alquiler. La tipología más frecuente (59%) es la de dos dormitorios. Por tres dormitorios se inclina el 29%. Y por cuatro, el 6%. El mismo porcentaje opta por un dormitorio. En cuanto al presupuesto, el de mayor porcentaje (37%) oscila entre los 100.000 y 150.000 Euros, 13 puntos porcentuales más que e siguiente en importancia, hasta los 100.000 Euros y 17 puntos porcentuales más que el tercero, entre 150.000 y 200.000 Euros.

Perfil comprador del visitante de SIMA. ¿Dónde vivo en Madrid y dónde me gustaría vivir?

Es uno de los apartados más interesantes de la encuesta y muestra las diferentes expectativas según el encuestado vida en el Municipio de Madrid, su corona o en el resto de la Comunidad.

Quienes viven en el municipio de Madrid les gustaría seguir permaneciendo en él y, a ser posible, en Madrid capital. Así y con independencia del lugar específico de residencia (la encuesta considera las siguientes variables: “Almendra” y los Ejes de las nacionales 1 a 6), la preferencia por “querer vivir en Madrid capital” alcanza el entorno del 90% de los encuestados, excepto en el caso del Eje de la nacional 6 que desciende hasta el 80%.

Quienes viven en la Corona, en el eje de las seis nacionales, también tienen querencia por su lugar habitual de residencia, si bien en una proporción menor y más variada. Excepto para los encuestados del Eje 4, que sólo en un 40% quisiera permanecer allí, el resto no baja del 60%. En cambio, para todos, Madrid capital es la segunda alternativa preferida.

En lo que respecta los encuestados del resto de la Comunidad, también distribuidos en los seis ejes nacionales, sus localidades de residencia habitual siguen siendo en las que les gustaría vivir,  en un porcentaje muy similar (excepto para los ejes 4 y 5) al de los encuestados en la Corona. Madrid es la segunda alternativa preferida, pero sólo en los ejes 3, 5 y 6.

El pasado viernes, el Consejo de Ministros decidió rebajar el IVA de las viviendas desde el 8% actual hasta el 4%. Se trata de una medida temporal –que concluirá el próximo 31 de diciembre– y que sólo afectará a la obra nueva, por lo que no podrán beneficiarse de este IVA reducido ni las adquisiciones de vivienda de segunda mano ni tampoco las obras de rehabilitación.

El ministro de Fomento y ministro Portavoz del Gobierno, José Blanco, y la vicepresidencia para Asuntos Económicos, Elena Salgado, anunciaron la rebaja del IVA para viviendas nuevas tras la reunión del Consejo de Ministros del pasado viernes

A pesar de las críticas que la nueva medida ha recibido (la más frecuente que la reducción del impuesto llega justo 13 meses después de que éste se incrementara), no hay duda de que esta rebaja del IVA para la compra de vivienda nueva constituye un estímulo para el sector de la economía más castigado por la crisis y, también, una ayuda para quienes se estén planteando la adquisición de una casa. Considerando el precio medio en nuestro país de una vivienda de 80 metros cuadrados construidos (174.240 Euros, según datos del último Índice del portal inmobiliario fotocasa.es del pasado mes de julio), la medida del Gobierno supondrá un ahorro en su precio final de 6.969,6 Euros. Un pellizco nada despreciable.

Otra cosa muy diferente será que la medida adoptada contribuya a hacer posible los dos objetivos que el Gobierno se ha planteado con su aplicación: “reactivar el sector de a construcción” y “contribuir a la creación de empleo en el sector más perjudicado” por el paro, en palabras de su portavoz, José Blanco. Más bien, en opinión de la gran mayoría de los expertos que se han pronunciado sobre el asunto, la medida aliviará la carga del stock residencial en manos de promotoras y entidades financieras, y acelerará la decisión de compra para aprovecharse de la rebaja. También dos muy buenos pronósticos.

Si quieres aprovechar la rebaja del IVA para las viviendas nuevas, tendrá una magnífica oportunidad de hacer realidad tu sueño entre el 4 y el 6 de noviembre. Ese fin de semana abrirá sus puertas una nueva edición de SIMA Otoño. De nuevo, la más amplia oferta inmobiliaria, tanto de primera como de segunda vivienda, y los mejores precios y descuentos, al alcance de tu mano.

Tu vivienda es la compra más importante que harás en tu vida, por eso debes proteger tu inversión. Para eso, existen los seguros de hogar, uno de los requisitos que el banco habrá incluido en el proceso de concesión de hipoteca, pero que también puede ser fruto de una decisión propia, para prevenir incidencias en tu casa.

Cuando solicitas una hipoteca, el banco te podrá exigir que contrates un seguro de incendios, del que la entidad financiera será la beneficiaria. El seguro contra incendios el único seguro obligatorio por ley que tu banco te podrá pedir, aunque algunas ofertas hipotecarias incluyen seguros multirriesgo que suponen condiciones más ventajosas para quienes contraten estos productos. No olvides renegociar las condiciones de tu hipoteca si decides contratar estos seguros.

Los seguros asociados a los préstamos hipotecarios son una forma de hacer la hipoteca más rentable (como producto financiero) al banco, por eso, procurarán que, cuando dejes las oficinas de la entidad financiera, te vayas con otros “productos asociados” y seguros, y para eso te ofrecerán rebajas de hasta a un 0,10%, lo que puede suponer un ahorro importante en una hipoteca de más de 20 años. Algunos de estos productos o seguros asociados son los seguros de vida, seguros de protección de pagos (que cubre impagos ante posibles despidos o por incapacidad temporal), seguros de automóvil, seguros de cobertura-cap (que cubren subidas de tipos de interés), y otros seguros relacionados como seguros de asistencia en viaje o seguros de asistencia jurídica, entre otros.

Los seguros de hogar previenen gastos imprevistos y dan tranquilidad al propietario de la vivienda. Imagen: www.prestamoseguros.com.

No hay seguros mejores o peores que otros: lo fundamental es saber qué seguro se adapta mejor a tu situación personal, a tu vivienda, y a los productos que tengas contratados con la entidad financiera que te concede la hipoteca. Es importante evaluar estas variables, los costes asociados y, sobre todo, los ahorros a largo plazo que pueden suponer.

¿Qué protegemos cuando contratamos un seguro de hogar?

Un seguro de hogar, en general, afecta a tres elementos relacionados con la vivienda: el continente, el contenido, y las coberturas especiales. El asegurado declara a la aseguradora el valor del continente o la vivienda en función de sus dimensiones; y el valor del contenido, esto es, del mobiliario y los bienes que tenemos en casa. Es importante que se determine, con la mayor exactitud posible, en cuánto se valorará el contenido, ya que de esto dependerá la cuota que pagaremos por nuestro seguro: si calculas un valor demasiado alto, los pagos también lo serán, y a la larga estarás perdiendo dinero; pero si valoras por debajo tus pertenencias, estás contratando un seguro que, en caso de incidentes no te permitirá reponer las pérdidas.

Las coberturas especiales, que están incluidas en algunos seguros multirriesgo, te protegen de los daños causados por causas relacionadas con el uso de tu vivienda (cortocircuitos, rotura de cañerías o cristales, averías diversas, accidentes domésticos, desperfectos causados por temporales, cambios de cerradura, robos y otros);  cubren la responsabilidad civil y las reparaciones asociadas a daños o lesiones causadas  a otras personas o sus bienes desde tu propia vivienda, en casos como caídas de objetos desde ventanas o balcones, inundaciones en pisos inferiores, etc.; e incluso otras incidencias como atracos fuera del hogar o el uso fraudulento de tus tarjetas de crédito.

Cuando se produce un siniestro, deberás reclamar a tu entidad aseguradora el reintegro de los gastos asociados a los desperfectos, para lo que debes conservar todas las facturas y documentación que acrediten los gastos que has realizado y que prueben los daños que ha sufrido tu vivienda. Para saber más sobre el proceso legal vinculado a las reclamaciones e indemnizaciones de seguros de hogar, en FACUA.org podrás encontrar información al respecto.

Tasar correctamente tu vivienda es un paso muy importante que debes dar para vender tu vivienda. Una valoración correcta, realista, acorde con el mercado y con las condiciones de la vivienda (que analizamos ya la semana pasada) puede dar un impulso definitivo al proceso de venta de tu vivienda.

El proceso de tasación de una vivienda empieza cuando te pones en contacto con una sociedad de tasación, a través de internet, en sus oficinas, o en una entidad financiera (los bancos trabajan con algunas de ellas, dado que son parte fundamental de la concesión de hipotecas): Tinsa, Sociedad de Tasación ST, Valmesa, e Ibertasa son algunas de las firmas más conocidas. Una tasación oficial puede tener un coste de entre 200 y 300 euros, por lo que muchas personas utilizan servicios online más baratos o gratuitos para valorar su casa. Algunos de los más populares y más sencillos de utilizar son las herramientas de tasación online disponibles en iVive.com y en Urbaniza.com; Stima, el portal de valoraciones online de una de las sociedades de tasación más conocides, Tinsa; Sociedad de Tasación ST cuenta conuna aplicación disponible en la AppStore de Apple, con la que se pueden realizar consultas de valores de viviendas en más de 250 municipios españoles; Valoracion.es, de Euroval, el simulador del Instituto de Valoraciones, iValoraciones.com; o el servicio de valoración online de Krata. Es importante que tengas en cuenta que esta tasación no es oficial; una tasación online es sólo orientativa, y no estará reconocida por un banco a la hora de conceder un préstamo o una hipoteca. Las tasaciones online ofrecen un panorama general, y en tiempo real, pero no tienen valor oficial.

Las tasaciones online (gratuitas o de pago) son herramientas orientativas, pero desde el punto de vista legal sólo es válida los informes visados por las sociedades de tasación.

La sociedad de tasación te pedirá una serie de documentos (escritura de propiedad, planos, certificados de la empresa constructora o promotora) que deberás aportar y que serán remitidos a un tasador, un arquitecto o arquitecto técnico que evaluará no sólo tu vivienda, sino la zona en la que está situada, las dotaciones, los servicios, y una serie de parámetros. El tasador tratará de forma confidencial toda esta información, que contrastará personalmente cuando realice la pertinente visita, que fijará previamente contigo, y que es obligatoria por ley. Esta visita le permitirá realizar un informe que deberá ser visado por la sociedad de tasación.

Durante la visita, que no dura más de 20 minutos, el técnico te preguntará por el uso de la vivienda (si es residencia habitual o si la arriendas, si has hecho reformas, cuándo y de qué tipo, las dotaciones, los servicios comunes, los metros cuadrados, que posteriormente medirá, etc.). Es importante resaltar los aspectos positivos de la vivienda y el entorno y no ocultar información. El tasador también hará fotografías del interior y el exterior para verificar el estado de la vivienda; y redactará el informe en un plazo, en general, inferior a una semana.

La sociedad de tasación da validez al informe de tu vivienda estampando, junto a la firma del tasador, un sello de garantía; tras este paso, la tasación ya es oficial. Como la tasación es un proceso que correrá a tu cargo, una vez que la sociedad de tasación o el banco te envíen el informe, debes conservar el original, y aportar copias cuando sea necesario (por ejemplo, como garantía hipotecaria).

Recuerda: las tasaciones online son orientativas, pero son un instrumento útil para orientar tus pasos y saber los márgenes en los que se moverá la tasación oficial, un requisito indispensable para vender tu casa en las mejores condiciones.

Si quieres vender tu vivienda, el primer paso es saber cuánto vale, y más en el actual contexto del mercado inmobiliario, en el que la oferta es abundante y la competencia feroz. El precio que tenga la vivienda que quieres vender puede inclinar la balanza a tu favor y dar lugar a una venta rápida y beneficiosa para ti y para su nuevo dueño.

En la valoración de tu vivienda, siempre hay un elemento de subjetividad del que es difícil sustraerse, pero es importante tener en cuenta cuáles son los factores que, para los potenciales compradores, determinarán el precio del inmueble que esperas vender. Es inevitable que te dejes llevar por tus emociones y por tus intereses, pero haz un esfuerzo para que éstén en consonancia con el mercado.

Entonces, ¿qué determina el precio de mi vivienda?

• La ubicación: lógicamente, la cercanía al centro, la situación del barrio, el entorno y nivel de vida son absolutamente decisivos a la hora de tasar el valor de una casa. En grandes capitales las tasadoras y entidades financieras hacen estudios específicos del precio del metro cuadrado por barrio, en los que puede haber diferencias muy significativas. Incluso dentro de un mismo distrito, los precios pueden variar calle a calle, por eso, hay que estudiar bien la localización del inmueble para calcular el precio correctamente.

• El estado de conservación: esta es una de las razones por las que compararse con el piso del vecino no siempre aplica. Las obras de actualización y modernización de la vivienda, las condiciones de las instalaciones de los suministros, o de baños y cocina, el estado de los suelos y la pintura, etc. pueden elevar o reducir el precio de una vivienda, más aún si la competencia de la zona ofrece pisos con mejores condiciones y en mejor estado.

• La orientación: en general, los pisos exteriores tienen precios más altos que los interiores, aunque esta regla no siempre se cumple; pero ciertamente es un elemento que se debe considerar; igualmente, tener vistas y las plantas altas aumentan el precio de la vivienda. De hecho, un ático puede tener un precio de 10% a 15% por encima de la media del resto de inmuebles del mismo edificio.

• La superficie: está claro que la cantidad de metros cuadrados construidos y útiles de una vivienda determinan su valor, más aún cuando los precios de los inmuebles se miden por metros cuadrados. Esta información es fundamental para un comprador, y para el propietario debe también servir de guía: hay que compararse con la oferta disponible en el entorno: si tu vivienda es más pequeña que la oferta media de la zona, el precio debe ser más competitivo.
  

  Para fijar un precio de venta de una vivienda debes valorar varios factores y compararlos con la oferta de tu zona. Imagen en: www.spainhouses.net.

• Las dotaciones y los servicios: no disponer de ascensor resta en el precio, y ofrecer otras comodidades como porteros, videovigilancia, recogida de basuras y zonas comunes incrementarán el valor de la vivienda. Aunque debes pensar en tu demanda tipo: si el inmueble que quieres vender está en el centro de una ciudad como Madrid, disponer de parking o trastero se valorará positivamente por parte de tus potenciales compradores; en cambio, si tu comprador no tiene interés por el deporte o prima la ubicación, tener piscina y pista de pádel en su urbanización puede ser considerado un extra prescindible que no te servirá para negociar el precio al alza. La cercanía a transportes públicos, supermercados, autovías y centros comerciales también hacen de tu vivienda un bien más valioso, especialmente si el comprador no tiene una predilección por una zona de la ciudad y está abierto a estudiar la oferta de diversos barrios.

• La demanda: Todos los factores que hemos repasado en los puntos anteriores cobran sentido al compararse con la oferta de tu zona o barrio. Hacer esta comparación, honesta y lo más objetivamente posible, es garantía de que darás con un precio lo suficientemente atractivo para los posibles compradores para que la venta de tu vivienda se rápida y consigas el precio más favorable. Para esto, es recomendable visitar las inmobiliarias y recaudar la información de las viviendas en venta de la zona en la que se encuentra tu inmueble, que sean de características similares a las tuya; evita hacer este trabajo de campo en los portales inmobiliarios en internet, porque muchas veces el precio disponible ha sido dado de alta por el propietario, que intenta vender al precio más alto posible, aunque no sea el más realista. Una vez que hayas recopilado una muestra representativa de más o menos 20 a 30 unidades, descarta los precios más altos y los más bajos y quédate con los precios que tengan valores más próximos entre sí, y haz una media: así conseguirás el valor aproximado de tu vivienda.

• La prisa por vender: este es un factor clave, porque si el propietario no tiene interés en vender la vivienda rápidamente, puede permitirse no hacer cambios sustanciales en el precio, y esperar a que el mercado sea más favorable a sus aspiraciones. Pero si quieres vender tu vivienda rápido, es importante revisar el precio cada mes y medio o dos meses, y reajustarlo a la baja: según los expertos, si esta rebaja alcanza un 15%, las posibilidades de venta aumentan considerablemente.

El valor que calcules en base a estos factores será meramente orientativo; de forma que, para completar el proceso de compraventa, es recomendable que la vivienda sea tasada oficialmente. Por eso, en el próximo post analizaremos las opciones de tasación de viviendas y los servicios de tasación online.