Vivienda nueva vs. Vivienda de segunda mano: ¿cuál ofrece más ventajas fiscales?

Comprar una vivienda es España implica gozar de una serie de ventajas fiscales que reducen de forma indirecta el coste final del inmueble, siempre que la vivienda que compres se convierta en tu vivienda habitual y permanente; y que van desde menores retenciones en las nóminas, deducciones en el Impuesto de la Renta a las Personas Físicas (IRPF) por la compra de vivienda habitual y por el aumento del tipo de interés de los préstamos hipotecarios, o bonificaciones en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por otra parte, obligatorio en cualquier operación de compraventa de viviendas).

Con la reciente aprobación, por parte del Gobierno, del IVA superrreducido al 4%, las comparaciones entre las ventajas a nivel impositivo que ofrece la compra de una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano cobran especial relevancia. Para entender el alcance de la medida, es importante saber qué impuestos gravan cada operación:

  • Impuestos a la compra de vivienda nueva: cuando compras una vivienda nueva a un promotor o a una entidad financiera (en casos específicos que estudiaremos con detalle más adelante), la transmisión del inmueble es considerada por Hacienda como una operación empresarial habitual, sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que como comprador debes pagar directamente al vendedor (por ejemplo, el promotor), quien posteriormente se hará cargo de ingresarlo, en forma de impuestos, en la Hacienda Pública. Este impuesto, cuyo tipo general para vivienda nueva es de un 8%, es el que se ha visto reducido por las medidas aprobadas por el Gobierno, y hasta finales de este año, será sólo del 4%. Es importante que tengas en cuenta que si en la misma operación compras una plaza de garaje o
    La compraventa de vivienda nueva o de segunda mano tributa de forma distinta, saber qué impuestos aplican puede ahorrarte mucho dinero.

    La compraventa de vivienda nueva o de segunda mano tributa de forma distinta, saber qué impuestos aplican puede ahorrarte mucho dinero.

    algún espacio extra vinculado al uso de la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo; pero si decides que no es necesario adquirirlo en este momento, ten en cuenta que más adelante, deberás pagar el tipo general de IVA, un 18%.  No olvides que en Canarias no existe el IVA, por lo que el impuesto que deberás pagar en el proceso de compra de tu vivienda es el IGIC, el Impuesto General Indirecto Canario, que tiene un tipo del 5%. Además, deberás abonar a Hacienda, personalmente, a través de notario o de un gestor colegiado, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al tipo general del 0,5% (aunque en algunas comunidades autónomas, como País Vasco y Navarra, son distintos).

  • Impuestos a la compra de vivienda de segunda mano: si la vivienda no es de “primera entrega”, es decir, se ha producido ya una cesión jurídica de los derechos de la propiedad (por ejemplo, el inmueble en venta pertenece a un particular que, a su vez, lo adquirió a una promotora inmobiliaria), entonces estás adquiriendo una vivienda de segunda mano o usada. En este caso, no pagarás IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tiene un tipo del 7 al 8% sobre el valor real de la adquisición, que equivale al valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. Si hubiera discrepancias entre el valor declarado y el valor real, se deberán hacer liquidaciones complementarias, o asumir sanciones graves, si la diferencia excede ciertos porcentajes.  En el caso de viviendas de segunda mano o usadas también deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Comparemos lo que supone, en términos de impuestos y con el IVA superreducido para la compra de vivienda nueva, adquirir una vivienda  media. Si te decides por una vivienda nueva, que cueste, por ejemplo, 200.000 euros, deberás abonar 8.000 euros en concepto del IVA (gracias al tipo reducido vigente hasta finales de este año); mientras que si te inclinas por comprar una vivienda de segunda mano, deberás pagar de 14.000 a 16.000 euros, en función de la comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda, en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Con los números en la mano es obvio que si estás pensando en comprar vivienda de aquí a final de año, la vivienda nueva es tu mejor opción, porque podrás  ahorrar parte del IVA, siempre que el piso que adquieras sea considerado “vivienda nueva” a efectos tributarios. Además, tal y como anunció el Gobierno, “la aplicación del IVA superreducido del 4% no tendrá su contrapartida en el mercado de viviendas de segunda mano”, por lo que las ventajas de comprar vivienda nueva son más que evidente.

Por eso, dedicaremos el siguiente post a aclarar qué es una “vivienda nueva” desde el punto de vista fiscal, que es el que aplica en este caso. No olvides que en el próximo SIMAOtoño, que tendrá lugar del 4 al 6 de noviembre, tendrás la mejor selección de oferta inmobiliaria de vivienda nueva, de forma que puedas aprovechar el IVA superreducido al 4% que estará vigente hasta finales de este año.

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  1. IVA superreducido, bancos y promotoras: ¿qué es una “vivienda nueva”? | El blog de SIMA - 7 septiembre, 2011

    [...] que el Gobierno hizo a finales de agosto, nuevamente se ha revolucionado el mercado inmobiliario. Ya sabemos que esta rebaja en el IVA, vigente hasta finales de año, ofrece claras ventajas si está…, pero antes de lanzar las campanas al vuelo, debemos saber de qué hablamos, en términos fiscales [...]

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